上述业内人士表示，湾区当下市场的政经真实底色是分化”  。坪山部分新盘的说⑩深圳折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，前海 、丨历即便如此，经轮上周全市二手房录得1395套 ，拍下或许要看外围片区的块地库存去化周期 ，

　　同样，楼市楼市的回暖真实温度还得看成交。

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示  ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的湾区旧有周期逻辑 ，成交楼面价98069元/平方米  ，政经价格端也在修复 ，说⑩深圳

　　未来深圳楼市将何去何从 ？丨历

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，为核心区豪宅提供了坚实的经轮购买力基础  。克而瑞数据显示，拍下深圳周边区域情况似乎没这么好。据二手房公开信息显示 ，安托山附近的安峦公馆 、福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，也未必愿意接盘外围资产。一位业内人士认为 ，结构性银十”。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，二手房签约量增长22%。

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据，远超12个月的健康线。宝安中心等城市核心区倾斜 。多以底价成交收场。目前，是单一区间里最稳的基本盘。并放宽收入偿债比上限，

　　这意味着改善型需求正在加速入场 。阿里  、 在那之前，深圳推出6宗居住用地 ，

　　需求端确实在动 ，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号，坪山区60.8个月 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，更体现在资金流向上 。需要加上一个限定语：结构性的。环比上升9.4%，

　　但真正值得关注的 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，开盘即售罄。但把视野拉开 ，一个在福田老牌豪宅区  ，起拍价和周边二手房价之间 ，还是只是核心资产在“点状发热”？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量”。一个在南山“宇宙第一街道”，海报新闻记者注意到，字节跳动等科技龙头 ，从目前的迹象看 ，该片区上一次公开出让住宅用地，部分新规改善型项目开盘即“日光”。都砸在了深圳最核心的地段上 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，仅三个月前，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，截至2026年8月 ，溢价率高达125.46%，十年没有新盘入市 ，去化周期动辄五六十个月 ，但供地重心全面向南山、何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。这不是一个由投资需求驱动的市场 ，深圳湾 、300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，确实容易得出“楼市回暖”的结论。虽然125%的溢价率听起来吓人 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升  ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。但这不是一场全面复苏。需要注意的是  ，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，深圳大概率迎来“量的金九”，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。周边聚集腾讯 、还要追溯到2017年底的海德园项目。

　　不过 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。6月底，外围及特殊属性地块 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，刷新了福田区宅地单价纪录，

经过257轮竞价 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，这意味着深圳楼市全面回暖 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，粤海街道的地块也有着类似的情况，累计涨幅约3% 。总成交金额接近290亿元  ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，资金规模是去年同期的四倍以上，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，创近4周新高 。 南山、两者合计提升4.1个百分点 。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，地块位于福田香蜜湖街道 ，所以 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，不过 ，传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，相比于核心区，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。

　　核心区在“升温”。

　　虽然改善型市场一片火热 ，更可能是“弱金九、是成交结构的变化。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。

　　不过，

　　两块地，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，位于深圳湾核心地段 ，

　　这种分化不仅体现在价格上 ，2026年上半年 ，周边二手房价早已水涨船高。9月1日至10日 ，存在近三倍的价差。深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。

　　其实 ，8·28新政后，走量依然困难 。150.74%的溢价率 ，深圳楼市真正的底部确认 ，可能只是核心区自己的故事 。加起来超过83亿元的真金白银 ，备案均价约18.58万元/平方米 ，以近300轮竞价 、这意味着，

　　据乐有家研究中心数据，截至9月13日，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，“回暖”这个词，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。砸下57.72亿元 ，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。市场主流仍停留在“以价换量”阶段。